Jak Fliperomat liczy, czy mieszkanie jest flipem

Wyliczenie w 5 krokach

Dla każdego ogłoszenia liczymy to samo, w tej kolejności. Jeden wynik poniżej minimum wystarczy, żeby ogłoszenie nie trafiło do panelu.

1. Cena po remoncie. Za ile sprzedają się podobne, gotowe mieszkania w tej samej okolicy i w podobnych budynkach.
2. Przychód ze sprzedaży. Cena po remoncie razy metraż, obniżona do poziomu cen z transakcji (zwykle trochę niższych niż w ogłoszeniach) i o 2% kosztów sprzedaży.
3. Koszty. Cena z ogłoszenia plus 3% opłat przy zakupie, remont z 15% zapasu na niespodzianki i opłaty przez 6 miesięcy remontu i sprzedaży.
4. Zysk i zwrot z kosztów. Zysk przed podatkiem to przychód minus koszty; zwrot z kosztów to zysk podzielony przez koszty.
5. Nasze minimum. Okazją jest mieszkanie, które daje co najmniej 15% zwrotu z kosztów i 40 000 zł zysku przed podatkiem. Liczymy też próg opłacalności zakupu, czyli najwyższą cenę, przy której minimum jest spełnione, i kwotę, od której warto zacząć rozmowę.

Cena po remoncie: z jakich mieszkań ją liczymy

Porównujemy mieszkanie z gotowymi mieszkaniami w tej samej okolicy, w budynkach z podobnego okresu (na przykład kamienice przedwojenne, bloki z wielkiej płyty albo budynki z ostatnich lat) i o podobnej wielkości, tak jak zrobiłby to rzeczoznawca. Gdy w okolicy jest dość porównań, wybieramy ostrożniejszą wycenę. Gdy jest ich mało, mówimy to wprost przy okazji i obniżamy wiarygodność wyceny.

• Każde mieszkanie liczymy raz. To samo ogłoszenie wystawione w kilku miejscach łączymy w jedno, żeby nie przesuwało wyceny.
• Bez roku budowy nie ma wyceny. Ogłoszenie bez roku budowy nie dostaje ceny po remoncie, więc nie trafia do panelu.
• Ceny z transakcji są niższe. W ogłoszeniach widać ceny oczekiwane, a nie zapłacone, dlatego przychód liczymy ostrożniej niż cena z ogłoszeń gotowych mieszkań.
• Widzisz porównania. W panelu przy każdej okazji są podobne mieszkania z linkami, ich liczba i to, jak bardzo ich ceny się różnią.

Koszt remontu: remont generalny i odświeżenie

Zakres remontu wynika ze stanu podanego w ogłoszeniu. Mieszkanie do remontu liczymy jako remont generalny (wszystko od nowa), mieszkanie do zamieszkania jako odświeżenie (malowanie, podłogi, drobne naprawy). Gdy ogłoszenie nie podaje stanu, przyjmujemy odświeżenie, piszemy przy okazji „stan: nieznany” i pokazujemy też wynik przy remoncie generalnym. Mieszkania w nowych budynkach bez potwierdzonego wykończenia liczymy jak remont generalny i oznaczamy.

Do obu kwot doliczamy 15% zapasu na niespodzianki: instalacje, tynki, wymianę okien. Założenia są takie same w każdym mieście. Koszt remontu konkretnego mieszkania zawsze sprawdź u wykonawcy; jeśli masz jego kosztorys, wpisz go w kalkulatorze.

Opłaty przy zakupie, w czasie remontu i przy sprzedaży

• Zakup: 3% ceny. Podatek od czynności cywilnoprawnych (2% na rynku wtórnym), taksa notarialna, opłaty sądowe i wypisy. Przy ofercie z biura nieruchomości doliczamy też prowizję kupującego: 2,46% ceny, czyli 2% plus VAT. Inną stawkę ustawisz w panelu w „Moich kosztach”.
• Opłaty w czasie remontu i sprzedaży: 15 zł/m² miesięcznie przez 6 miesięcy. Czynsz, media, podatek od nieruchomości i ubezpieczenie od zakupu do sprzedaży.
• Sprzedaż: 2% ceny. Sprzedaż samodzielna: zdjęcia, ogłoszenia, przygotowanie wnętrza. Sprzedajesz przez pośrednika? Ustaw 3–3,7% w „Moich kosztach”.
• Bez kredytu i podatku. Wyliczenie nie zawiera odsetek od kredytu ani podatku dochodowego. Wynik to zysk przed podatkiem.

Ile potrzebujesz łącznie, zarobek w przeliczeniu na rok i podatek

Potrzebujesz łącznie tyle, ile kosztuje zakup z opłatami, remont z zapasem i opłaty do sprzedaży: w przykładzie 637 480 zł. Zwrot z kosztów nie zawiera czasu: 16,9% w 6 miesięcy to około 34% w przeliczeniu na rok, bez kosztu kredytu. Gdy flip trwa dłużej, zarobek w przeliczeniu na rok spada, a opłaty rosną.

Podatek zależy od formy sprzedaży, więc go nie odejmujemy. Przy sprzedaży prywatnej przed upływem 5 lat od końca roku zakupu podatek to zwykle 19% dochodu. W działalności gospodarczej zależy od formy opodatkowania; ryczałt liczy się od przychodu, nie od zysku, więc przy flipie potrafi zabrać większość wyniku. Zasady opisuje rozdział podatki od flipa w skrócie; formę opodatkowania wybierz z doradcą podatkowym.

Nasze minimum: 15% zwrotu z kosztów i 40 000 zł zysku

Okazja musi spełnić oba warunki naraz. Zwrot z kosztów chroni przed tanimi mieszkaniami, na których kwotowo zostaje niewiele; minimum kwotowe chroni przed drogimi, gdzie kilkanaście procent to wciąż za mało, żeby pokryć ryzyko.

• Opłaca się za cenę z ogłoszenia: spełnia minimum bez negocjacji.
• Po zbiciu ceny: spełnia minimum, gdy zbijesz cenę najwyżej o 5%. Przy okazji widzisz, do jakiej kwoty, a liczby liczymy już przy tej niższej cenie.

Zwrot z kosztów, a nie marża od ceny sprzedaży

Zwrot z kosztów to zysk przed podatkiem podzielony przez wszystkie koszty: zakup z opłatami, remont z zapasem i opłaty do sprzedaży. W przykładzie wynosi 16,9%. Ten sam zysk podzielony przez przychód ze sprzedaży daje 14,4%, dlatego wyniki z różnych kalkulatorów nie zawsze są porównywalne. Sprawdź, od czego liczy wynik narzędzie, z którym porównujesz.

Próg opłacalności zakupu i kwota na początek rozmowy

Próg opłacalności zakupu to najwyższa cena, przy której mieszkanie nadal spełnia nasze minimum. To nie jest oferta: mówi tylko, powyżej jakiej kwoty nie kupować. Liczymy go od końca: z przychodu wyznaczamy największy dopuszczalny koszt, odejmujemy remont i opłaty, a resztę dzielimy przez opłaty przy zakupie i zaokrąglamy w dół do 1 000 zł.

W przykładzie przychód to 745 114 zł. Minimum zwrotu pozwala na koszt 647 925 zł, minimum zysku na 705 114 zł; obowiązuje mniejsza kwota. Po odjęciu remontu (200 560 zł) i opłat (4 320 zł) zostaje próg 430 000 zł. Jest o 10 tys. zł wyższy od ceny ogłoszenia: to margines bezpieczeństwa, czyli tyle mogą wzrosnąć koszty, a flip nadal się opłaca. Nie oferuj więcej niż cena ogłoszenia. Rozmowę zacznij niżej: przy każdej okazji podpowiadamy kwotę, od której warto zacząć, tutaj ok. 385 000 zł. Przelicz własny przykład w kalkulatorze.

Gdy próg jest niższy od ceny ogłoszenia, okazja opłaca się dopiero po zbiciu ceny: przy okazji widzisz „zbij cenę do” z kwotą i procentem, o ile trzeba zejść z ceny ogłoszenia. Gdy przychód nie pokrywa nawet remontu, opłat i minimum zysku, flip nie opłaca się przy żadnej cenie zakupu.

Co odrzucamy i kiedy ostrzegamy

Część ogłoszeń wygląda na okazje tylko dlatego, że nie dotyczy zwykłej sprzedaży całego mieszkania. Takie oferty rozpoznajemy w treści ogłoszenia i odrzucamy:

• udziały w mieszkaniu
• licytacje komornicze i przetargi syndyka
• TBS i mieszkania lokatorskie
• mieszkania z lokatorem lub najemcą
• ceny netto plus VAT
• cesje umów
• suterena i lokale niemieszkalne
• lokale użytkowe i usługowe
• aparthotele i condohotele
• oferty z biur sprzedaży deweloperów
• oferty zagraniczne

Pokazujemy tylko rynek wtórny. Okazje, które przeszły kontrolę, ale budzą wątpliwości, dostają uwagę „sprawdź przed telefonem” z powodem, na przykład cena podejrzanie niska jak na okolicę, mieszkanie dwupoziomowe albo inny metraż w opisie niż w ogłoszeniu. Przy poważnych wątpliwościach okazja dostaje oznaczenie „poważne wątpliwości”, a zysk pokazujemy jako zakres.

Wiarygodność wyceny: mało, średnio albo dużo podobnych ofert

Przy każdej okazji widać, z ilu podobnych mieszkań policzyliśmy cenę po remoncie i jak blisko leżą. Wycena z kilku mieszkań z tego samego osiedla jest pewniejsza niż z całej dzielnicy. Wiarygodność zawsze ma powód, na przykład „mało podobnych ofert” albo „metraż do sprawdzenia”.

Jak sprawdzamy jakość

• Przed startem miasta ręcznie przeglądamy losową próbę okazji: czy wycena ma sens i czy kontrola zadziałała.
• Przy każdej okazji jest przycisk „Zgłoś problem”. Każde zgłoszenie czytamy, a błędy w wycenie poprawiamy w metodzie, nie tylko przy jednej okazji.
• Porównujemy z cenami transakcyjnymi. Ceny z publicznego Rejestru Cen Nieruchomości planujemy dodać jako drugie źródło sprawdzające wycenę.
• Każda zmiana metody ma numer wersji i wpis w historii na dole tej strony.

Czego wyliczenie nie wie

• Cen z transakcji. Porównujemy ceny z ogłoszeń i ostrożnie przeliczamy je na ceny, za które mieszkania się sprzedają.
• Stanu technicznego. Nie widzimy instalacji, pionów, wilgoci ani stanu części wspólnych budynku.
• Stanu prawnego. Nie sprawdzamy księgi wieczystej, służebności ani zadłużenia lokalu.
• Podatku i kredytu. Wynik to zysk przed podatkiem, bez odsetek od kredytu.
• Czasu sprzedaży. Przyjmujemy 6 miesięcy od zakupu do sprzedaży; dłuższy flip to wyższe opłaty.

Słownik pojęć

Okazja flip

Mieszkanie, które po zakupie za cenę z ogłoszenia albo po zbiciu ceny najwyżej o 5%, remoncie i sprzedaży daje co najmniej 15% zwrotu z kosztów i 40 000 zł zysku przed podatkiem.

Cena po remoncie

Za ile sprzedają się podobne, gotowe mieszkania w tej samej okolicy i w podobnym budynku. Uwzględniamy, że w transakcjach ceny są zwykle trochę niższe niż w ogłoszeniach.

Pewny flip

Opłaca się nawet przy ostrożnej sprzedaży: możesz sprzedać trochę taniej niż typowe podobne mieszkanie, a zysk nadal będzie powyżej minimum.

Na styk

Zysk zależy od ceny sprzedaży: przy typowej cenie wystarcza, przy ostrożnej już nie.

Po zbiciu ceny

Za cenę z ogłoszenia zysk jest za mały, ale flip się opłaca, gdy zbijesz cenę najwyżej o 5%. Zysk liczymy wtedy przy zbitej cenie.

Sprawdź wycenę

Liczby wyglądają dobrze, ale podobnych ofert jest mało, metraż budzi wątpliwości albo wynik odstaje od rynku. Sprawdź to przed telefonem.

Poważne wątpliwości

W ogłoszeniu jest coś, co może zmienić cały wynik, na przykład udział zamiast całego mieszkania. Zysk pokazujemy jako zakres, dopóki tego nie sprawdzisz.

Za mały zysk

Przy Twoich kosztach flip nie osiąga Twojego minimum.

Zysk

Zysk przed podatkiem jako zakres: od ostrożnej sprzedaży do sprzedaży za typową cenę, po zakupie z kosztami, remoncie i opłatach w czasie remontu.

Typowa cena

Środkowa cena podobnych gotowych mieszkań z okolicy: połowa ofert jest droższa, połowa tańsza.

Ostrożna sprzedaż

Sprzedaż taniej niż 3 na 4 podobne oferty. Dolna kwota zysku zakłada właśnie taką cenę.

Zwrot z kosztów

Ile zarabiasz na każdej wydanej złotówce: zysk podzielony przez wszystkie koszty (zakup z kosztami, remont z zapasem na niespodzianki, opłaty w czasie remontu). Od ceny sprzedaży wychodzi mniej, dlatego kalkulatory różnią się wynikiem.

Margines bezpieczeństwa

O tyle więcej możesz zapłacić albo tyle mogą wzrosnąć koszty, a flip nadal się opłaca. Nie oferuj więcej niż cena z ogłoszenia.

Próg opłacalności zakupu

Cena zakupu, powyżej której flip przestaje się opłacać przy minimum 15% zwrotu z kosztów i 40 000 zł zysku przed podatkiem. To nie jest oferta.

Zacznij rozmowę od

Kwota pierwszej propozycji dla sprzedającego: niższa niż cena z ogłoszenia i nigdy wyższa niż próg opłacalności zakupu. Zostawia miejsce na negocjacje.

Zbij cenę do

Cena, do której trzeba zbić cenę z ogłoszenia, żeby flip osiągnął minimum. Nie płać więcej.

Potrzebujesz łącznie

Ile pieniędzy potrzebujesz na cały flip: zakup z kosztami, remont i opłaty do sprzedaży, bez kosztu kredytu.

Wiarygodność wyceny

Mało, średnio albo dużo podobnych ofert, z których liczymy cenę po remoncie. Im więcej i im bliżej, tym pewniejsza wycena.

Twoje minimum

Najmniejszy zysk, przy którym flip ma sens: domyślnie 15% zwrotu z kosztów i 40 000 zł zysku przed podatkiem. W panelu zmienisz je w Moich kosztach.

Następny krok

Twoja czynność z datą przy mieszkaniu z Moich mieszkań w panelu, na przykład „Zadzwoń do biura”.

Historia zmian metody

Fliperomat pokazuje szacunki z danych ogłoszeń. To nie jest porada inwestycyjna ani wycena rzeczoznawcy. Przed zakupem sprawdź księgę wieczystą, stan techniczny i koszt remontu u wykonawcy, a podatki z doradcą podatkowym.

Policz własny przykład